La construction écologique en Guyane !

La construction cologique en Guyane
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Réglementation

La défiscalisation, pour qui, pour quoi?

La défiscalisation Outre mer a été initiée par le législateur afin d’aider au développement économique des Dom en incitant au transfert des fonds privés dans les économies locales (tourisme, habitat, etc..). Le levier utilisé a été suffisamment attractif pour qu’il soit, à lui seul, déterminant pour déclencher l’investissement.

Cette forte attractivité a certes permis d’importants transferts de fonds dans les économies domiennes mais les projets réalisés ont le plus souvent été conçus en premier lieu comme un produit financier devant être optimisé et seulement ensuite comme une réponse aux besoins locaux de logements, sans véritable prise en compte des réalités locales. L’objectif n’étant pas de loger des usagers mais bien de défiscaliser.

Inévitablement des dysfonctionnements importants sont apparus, et dans la gestion des immeubles (mauvaise gouvernance des copropriétés) et dans la tenue des différents marchés de l’immobilier (foncier, neuf,… et par ricochet : ancien et location).

Les mécanismes ayant conduits à ces dysfonctionnements sont connus et pourraient faire l’objet d’un explication. Quant à aujourd’hui, l’objectif est de répondre à la question : la défiscalisation pour qui et pour quel type de projet habitat en Guyane ? Etant entendu que cet article s’adresse à des usagers ayant déjà un projet immobilier, d’acquisition, de construction ou de rénovation. En d’autres termes il ne s’adresse pas à un investisseur cherchant uniquement à défiscaliser.

Afin de répondre à cette question il convient de procéder par étapes :
  1. expliquer schématiquement comment se calcule l’imposition sur les revenus,
  2. en déduire les différentes possibilités de diminution de l’imposition sur les revenus,
  3. et caractériser les principaux dispositifs en fonction des foyers fiscaux et de leur projet immobilier.

1. Comment se calcule l’impôt ?

Le contribuable a pour obligation de déclarer l’ensemble de son revenu brut global. Ce revenu est ensuite corrigé avec un certain nombre de charges déductibles. Dans cette première phase sont intégrées les déclarations relatives aux revenus et déficits fonciers. La différence entre le revenu brut global et les charges déductibles donne le revenu net global imposable à partir duquel est calculé le quotient familial par division avec le nombre de parts du foyer fiscal. Sur la base de ce quotient familial, un barème réactualisé chaque année permet alors de calculer le montant de l’impôt brut. Enfin sur la base de ce montant brut pourront être appliqués décote et réductions d’impôts ainsi que les crédits d’impôts.

2. Les différentes possibilités de diminution de l’impôt :

Pour ce qui concerne la fiscalité liée à l’immobilier nous avons donc trois façons de diminuer le montant des impôts :
  • La déduction qui permet de diminuer l’assiette fiscale. L’efficacité de ce type d’outils augmentant avec le déficit foncier et l’ensemble des autres charges locatives.
  • La réduction qui permet de diminuer le montant des impôts à payer. A priori, plus égalitaire que le premier sous réserves que la réduction d’impôts soit suffisamment étalée dans le temps et que le contribuable paye suffisamment d’impôts pour en bénéficier pleinement.
  • Et enfin le crédit d’impôts qui non seulement permet de diminuer le montant des impôts à payer mais qui peut se traduire par un remboursement concrétisé par un chèque ou un virement au profit du contribuable. C’est l’outil le plus équitable des trois, tout le monde y a droit et pour un même montant !

Les principales lois de défiscalisation sont :
  • la loi Scellier (réduction),
  • la loi Borloo (déduction),
  • La loi Girardin (réduction),
  • la loi Malraux (rappel) et la loi monument historique (déduction),
  • le statut LMNP et LMP et enfin la loi Demessine. (pour mémoire).

A ces différents dispositifs liés aux investissements immobiliers il convient (rappel) de rajouter les différents crédits d’impôts que ce soit au titre des intérêts d’emprunt, des dépenses d’équipement liées au développement durable ou de l’aide à la personne.

En Guyane, comme dans les autres DOM, lorsque l’on parle de défiscalisation, on fait le plus souvent référence à la loi Girardin et depuis peu à l’amendement Scellier. Bien entendu cela ne signifie pas que les autres dispositifs ne s’appliquent pas localement et notamment ceux liés à la réhabilitation de l’ancien subventionné par l’ANAH. Enfin il n’est pas obligatoire de souscrire à un programme en « packagé ». Un particulier peut lui aussi monter son projet en « défisc », en bénéficiant de toutes les garanties de location ou de (re)vente à terme si tel est son objectif.

3. La défiscalisation pour qui, pour quoi ?

Ces diverses possibilités de diminuer les impôts dans le cadre d’un projet immobilier s’adressent à tout le monde. Certes les impacts seront différents en fonction des spécificités de chaque dispositif éligible, mais d’une façon générale il convient lors du montage financier de l’opération immobilière d’intégrer cet élément au même titre que la mise en œuvre d’un emprunt. La rentabilité d’un investissement immobilier locatif est de fait largement dépendante du dispositif fiscal qui lui est rattaché. (Si l’on considère que la défisc est de facto une avance versée par l’investisseur à l’Etat et remboursée par ce dernier sur le montant des impôts futurs)

Le crédit d’impôt a un fort impact pour les couches sociales les moins aisées, et l’information auprès de ces derniers en est d’autant plus importante. Il convient de noter par ailleurs qu’elle s’adresse soit de façon indépendante au statut d’occupation (crédits d’impôts pour dépenses d’équipement dont le développement durable) soit de façon exclusive aux propriétaires occupants (crédit d’impôt sur intérêts d’emprunt). Ce dernier dispositif mériterait probablement une véritable adaptation au contexte local dont le parc immobilier privé « propriétaires occupants» en déshérence ne cesse de grossir par défaut d’entretien.

La réduction d’impôt de type Girardin dans le cadre d’un projet locatif s’adressera le plus souvent à des foyers fiscaux fortement imposés. Dans le cadre d’un projet d’accession, elle s’adressera aussi avec efficience à des ménages moins aisés. (Taux de réduction inférieur mais étalé sur 10 ans !). Toutefois, il est nécessaire de noter que le Girardin qui est un produit financier très attractif doit être abordé avec de multiples précautions notamment lorsqu’il est assis sur des programmes en copropriété mixant propriétaires occupants et bailleurs (les intérêts des uns n’étant pas forcément ceux des autres).

La loi Borloo va s’adresser principalement aux bailleurs plus fortunés dans le cadre d’une acquisition avec réhabilitation d’un immeuble en jouant notamment de l’amortissement, mais aussi aux foyers fiscaux moins aisés et déjà propriétaires de leur bien locatif à rénover. Dans cette perspective il faut noter que le Borloo est cumulable avec les aides de l’ANAH qui peuvent sous quelques réserves atteindre 75% du montant des travaux. La somme de ces deux dispositifs (subventions ANAH + fiscalité Borloo) semble très adaptée au contexte local. Le dispositif Borloo est incontournable.

La réduction d’impôt Scellier qui s’applique sur des programmes locatifs neufs et anciens s’adresse à de nombreux foyers fiscaux. Par ailleurs il faut noter que contrairement aux autres dispositifs, celui-ci permet de louer le bien à un membre de sa famille pour peu qu’il soit membre d’un autre foyer fiscal. (Cela n’est pas sans intérêt) Contrairement aux autres dispositifs, l’amendement Scellier ne peut valoir que sur un logement par année fiscale et ce contrairement au Girardin. Enfin il convient de noter que le Scellier est le seul dispositif fiscal dit de défiscalisation (volet habitat) qui « écoconditionne » sans réserves sa mise en œuvre.

La loi "Monuments historiques et assimilés" qui peut générer un déficit foncier égal à 100% du montant des travaux et une exonération des droits de succession. Ce dispositif intéressera plus particulièrement les contribuables les plus aisés et propriétaires d’un bien aux caractéristiques architecturales avérées et ce indépendamment de l’existence d’un quelconque projet habitat qui en l’occurrence n’est pas nécessaire.

Pour en savoir plus, sur wikipedia :


 
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